Ипотека на вторичное жилье: правила оформления

За девять месяцев 2018 года российский ипотечный рынок достиг рекордных показателей – банки выдали свыше 1 млн целевых займов на сумму более 2 трлн рублей. Почти 1,5 трлн рублей пошли на покупку готовых квартир. Чем привлекательна ипотека на вторичное жилье и что следует учесть при оформлении целевого кредита? Давайте разбираться.

Аргументы в пользу готового жилья

Интерес заемщиков к вторичной недвижимости обусловлен несколькими факторами.

  1. Возможность заселиться сразу после оформления сделки, а не дожидаться окончания строительства дома. Один из самых существенных плюсов. Заемщикам, у которых нет собственной квартиры, не придется платить одновременно за ипотеку и за съемное жилье.
  2. Развитая инфраструктура. Объекты вторичного жилфонда расположены в обжитых районах. Рядом магазины, школы, детсады, поликлиники. Между тем обладателям квартир в новостройках приходится ждать, порой – продолжительное время, когда в их районе появится обещанная застройщиком школа.
  3. Снижение стоимости жилья и процентных ставок. В 2018 году цены на вторичном рынке недвижимости и ставки по ипотеке упали до рекордно низкого уровня. Разница между процентными ставками на квартиры в новостройке и готовое жилье уже не такая заметная, как в прошлые годы. По данным ЦБ, по ипотечным кредитам на новостройки в сентябре 2018 года среднее значение ставок составляло 9,11%, на вторичное жилье – 9,54%.
  4. Отсутствие рисков недостроя. На фоне случаев банкротства застройщиков (из последних, кого постигла такая участь, – один из крупнейших девелоперов Подмосковья «Урбан групп») покупатели опасаются участвовать в долевом строительстве.
  5. Расположение новостроек. Кредитные организации выдают ипотечные кредиты на объекты, возводимые застройщиками из числа партнеров банка. В таких условиях у заемщиков если и есть выбор, то небольшой. Зачастую его просто нет. Например, клиент хочет жить в оживленном районе, а среди предложений банка только строящиеся жилмассивы в пригороде.

Доводы против

Недостатков у старых домов немало, кто ж будет спорить. В основном претензии покупателей касаются состояния помещений.

  1. Типовая планировка. Тесные прихожие, кухня и санузел. Отсюда – сложности с выбором мебели, крупной бытовой техники.
  2. Изношенные коммуникации. Следовательно, в перспективе – ремонтные работы по их замене. А ремонт вышедших из строя инженерных сетей, особенно внеплановый, доставляет большие неудобства жителям.
  3. Скрытые работы. За на первый взгляд качественным ремонтом могут скрываться старая проводка, требующие замены трубы, проблемы со стенами и полами.

Речь не идет о квартирах в уже возведенных новостройках, которые относятся к рынку готового жилья. Понятно, что цена на них ощутимо выше установленной при закладке фундамента.

Требования банка

Что нужно знать клиенту банка, сделавшему выбор в пользу готового жилья? Финансовые организации предъявляют повышенные требования к заемщику при выдаче крупного и долгосрочного кредита. Также условиям банка должны соответствовать:

  • приобретаемая квартира;
  • дом, в котором она расположена;
  • продавец – текущий владелец недвижимости.

К приобретаемому жилью

Банки кредитуют покупку ликвидной жилплощади: она должна котироваться на рынке недвижимости. Это перестраховка кредитной организации на случай, если ипотека станет неподъемной для заемщика. Так что клиенту банка, который решил взять ипотеку на вторичное жилье, при выборе квартиры придется учесть не только свои предпочтения, но и требования кредитора.

Рассмотрим критерии, определяющие востребованность на рынке вторичного жилья.

  1. Месторасположение. Недвижимость в крупных населенных пунктах пользуется большим спросом, чем аналог в небольшом городке. Достопримечательности, парки, высшие учебные заведения, учреждения здравоохранения, торговые центры, места для культурного досуга, развитая транспортная сеть – все то, что повышает качество жизни человека. Некоторые финансовые организации прописывают в условиях допустимую удаленность ипотечных квартир от конкретных городов.
  2. Год возведения. Мнение, что более ранний срок постройки уменьшает шансы на одобрение объекта, не совсем верно. Все зависит от этажности здания, материала стен и фундамента, места расположения многоквартирного дома. Например, банки профинансируют покупку квартиры в здании, возведенном в XIX веке, если оно расположено в Санкт-Петербурге и в нем требуемый тип перекрытий.
  3. Техническое состояние. Дом не должен состоять в списке аварийных или нуждающихся в капитальном ремонте. Износ к окончанию срока кредитования – не более 70%.

Что касается приобретаемой в кредит квартиры, то она должна быть:

  • с отдельным входом;
  • с собственными кухней и санузлом;
  • подключена к электричеству, системам отопления и водоснабжения;
  • с исправной работой инженерных коммуникаций.

Отношение к несанкционированным перепланировкам у кредитных организаций разное. Некоторые банки допускают несовпадения с техпланом помещения. Помним – с каждым клиентом банки работают индивидуально. Для наглядности – требования Райффайзенбанка.

К продавцам квартиры

Банку важно, чтобы в будущем с недвижимым объектом не возникло проблем. Ведь до закрытия ипотеки квартира будет находиться в залоге у кредитной организации. Потому повышенное внимание – к личности продавца.

Так, в кредите будет отказано, если текущий владелец квартиры:

  • несовершеннолетний или недееспособен;
  • находится в заключении или в спецлечебнице;
  • состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
  • является близким родственником заемщика.

Вот ограничения Райффайзенбанка.

А вот Сбербанка.

К заемщикам

У каждого банка свои требования к клиентам, рассчитывающим на заемные деньги при покупке квартиры. Но в целом они похожи.

  1. Гражданство РФ. Большинство банков ставят обязательным условием наличие российского гражданства у заемщиков. Но не все. Например, клиентом коммерческого банка «ДельтаКредит», специализирующегося на ипотечных продуктах, может стать и нерезидент.
  2. Возраст. У многих банков – не менее 21 года на дату подачи заявки. Ко времени полного возврата долга заемщик должен быть не старше 65-75 лет.
  3. Трудоустройство. От трех-шести месяцев на последнем месте работы. К зарплатным клиентам требования мягче.
  4. Доход. Должен быть подтвержден справкой 2-НДФЛ или по форме банка. Одни финансовые организации учитывают только официальный доход. Другие берут в расчет и иные источники.

И, конечно, при рассмотрении заявки на ипотеку банковские специалисты обязательно изучат кредитную историю заемщика.

Как оформить ипотеку на вторичное жилье?

Оформление ипотеки на вторичное жилье начинается с подачи заявления-анкеты в банк. Стандартный пакет документов, которые нужно приложить к заявлению:

  • паспорт;
  • справка о доходе.

Банки предоставляют кредит и без подтверждения дохода заемщика. Но условия будут жестче – первоначальный взнос большего размера и повышенная процентная ставка.

Заемщик – участник госпрограммы дополняет стандартный набор документов основаниями на льготное кредитование:

  • свидетельствами о браке и рождении ребенка («Молодая семья»);
  • свидетельством о праве получения целевого жилищного займа («Военная ипотека»).

Если жилье приобретается с использованием материнского капитала, представители кредитора попросят предъявить сертификат и справку из ПФР.

Рассмотрение заявки занимает от нескольких дней до двух-трех недель.

Поиск квартиры и сбор документов

Одобрив заявку на ипотеку, кредитор дает заемщику срок на поиск квартиры и сбор документов. В большинстве банков он составляет от трех месяцев. Это время тесного общения с менеджером, за которым будет закреплен клиент. Сотрудник банка подскажет, что и в какой последовательности нужно сделать.

Итак, заемщик нашел подходящий вариант и заручился согласием продавца на сделку через банк. Теперь ему надо собрать документы для ипотеки на вторичное жилье. На этом этапе их будет больше. Причем за получение некоторых придется заплатить, расходы – на покупателе.

Потребуется подготовить документы, содержащие сведения о квартире и подтверждающие чистоту сделки:

  • справку из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • оценку рыночной стоимости квартиры (провести ее должна аккредитованная компания);
  • выписку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных в квартире жильцов;
  • согласие супруга продавца на продажу квартиры.

Полный список требуемых документов заемщику предоставит его персональный менеджер.

Подписание договора

После изучения документов и одобрения объекта банк назначает дату и время проведения сделки. В этот день клиент подписывает несколько договоров:

  • купли-продажи – с продавцом квартиры;
  • кредитный – с банком;
  • аренды сейфовой ячейки – с банком;
  • страхования имущества и жизни – со страховой компанией.

Следующий пункт обращения – Росреестр. Получив подтверждение перехода права собственности, заемщик станет номинальным владельцем квартиры. Полноправным хозяином он будет после возврата долга банку и снятия обременения.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Актуальные на ноябрь 2018 года условия по ипотеке на готовые квартиры банков, лидирующих на ипотечном рынке.

Название банка Процентная ставка Первоначальный взнос Срок кредитования
Сбербанк от 9,2% от 15% до 30 лет
ВТБ от 9,3% от 10% до 30 лет
Россельхозбанк от 9,3% от 15% до 30 лет
Газпромбанк от 9,5% от 10% до 30 лет
Райффайзенбанк от 10,25% от 15% до 30 лет

Как выбрать банк для вклада? Проверяем надежность и финансовое состояние Обзор дебетовой карты Tinkoff Black: условия, тарифы, нюансы

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Еще полезные публикации:

  1. Стоит ли брать микрозаем? Что нужно знать о займе в МФО
  2. Как открыть вклад и обезопасить свои сбережения
  3. Как правильно закрыть банковскую карту
  4. Дебетовая карта «Яндекс.Плюс» – Альфа-Банк vs «Тинькофф»
  5. Коллектору можно… что?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *